Мы говорим то, о чём молчат другие Мы говорим то, что вы хотите слышать Мы говорим то, что вы должны знать

Потребитель


Украина без долгостроев

18.05.2018 16:09:06

С некоторых пор в Украине желающие приобрести недвижимость на первичном рынке стали более тщательно подходить к выбору застройщика и использовать существующие механизмы минимизации рисков, связанных с инвестированием в жилое строительство.

Специалисты признают: оте­чественный строительный рынок становится более цивилизованным и начинает работать по общепринятым в мировой практике правилам. Недобросовестных застройщиков с этого рынка просто вытесняют. Государство на законодательном уровне позаботилось о такой системе безопасности, в частности, внедрив фонды финансирования строительства (ФФС), которые стали важными посредниками между застройщиками и покупателями квадратных метров.

О функциях и назначении ФФС разговариваем с президентом Ассоциации «Объединение финансовых учреждений» Дмитрием Кравченко

– Что такое фонды финансирования строительства и откуда они взялись?

– Все мы наверняка помним печально известную «Элиту-­центр». Из­за нее и начались первые строительные пирамиды. После громкого скандала государство приняло решение о необходимости защиты прав инвесторов. Предстояло внедрить инструмент, который бы это предполагал.

Когда мы говорим «инвесторы», то имеем в виду тех, кто покупает недвижимость, которая будет построена в будущем. По сути дела, они вкладывают деньги пока что «в воздух». Они нуждаются в защите, чтобы это не напоминало стопроцентную лотерею.

Украина решила воспользоваться опытом Польши. «Под калечку» мы переписали их соответствующий закон и назвали его «О финансово­кредитном механизме в сфере строительства». В соответствии с ним была создана система учреждений­посредников между застройщиками и покупателями. Одновременно посредники выступают и в роли контролеров.

Этот специальный закон и ввел такие понятия, как «фонды финансирования строительства» и «фонды операций с недвижимостью».

Суть ФФС заключается в том, что люди, вкладывающие в него деньги, в итоге хотят получить квадратные метры. То есть, квартиру, помещение, офис, паркоместо и т. д.

А суть Фонда операций с недвижимостью (ФОН) иная: физлица и юрлица вкладывают в него деньги для того, чтобы получить прибыль.

Эта модель, которую мы позаимствовали, в Польше существовала более 30 лет. И тоже появилась, как и у нас, – после громких скандалов в сфере строительства. Граждане не могли оценить, что собой представляли застройщики, разрешительная документация.

– Какие обязанности вменяются ФФС?

– Государство сказало, что такие организации, как управители ФФС, должны делать аудит разрешительной документации, определять целевое использование средств, привлеченных на строительство конкретного объекта, расположенного по четко указанному адресу. Такой подход лишает возможности застройщика покупать на эти деньги новые строительные площадки или достраивать другие объекты.

Государство взяло под контроль и деятельность ФФС: сколько денег он привлек от доверителя, то есть, покупателя и инвестора, и сколько перечислил застройщику.

При этом нужно понимать, что у каждого дома должен быть свой Фонд финансирования строительства.

– Принято считать, что люди покупают квартиры. Вы же говорите, что они в них инвестируют свои деньги. В чем принципиальное отличие между этими двумя подходами?

– Тут мы основываемся на законе «Об инвестиционной деятельности». Потому что на самом деле мы с вами делаем инвестицию. Именно инвестицию, а не покупку. На первоначальном этапе мы ничего не имеем – просто воздух, который в будущем станет квадратными метрами.

Весь этот инвестиционный процесс детально изложен в ст. 4 закона «Об инвестиционной деятельности». В нем четко сказано, что привлечение денег в строительство жилой недвижимости возможно только через такие инструменты, как ФФС, институты совместного инвестирования и целевые облигации.

Институты совместного инвестирования и целевые облигации отличаются от фондов финансирования строительства и фондов операций с недвижимостью. В целом это неплохие инструменты, но нужно учесть, что они многофункцио­нальные. С их помощью можно продавать и металл, и картошку, и квадратные метры. Здесь нет целевого использования денег. И главное – здесь отсутствует ответственность и контроль над работой застройщиков. Поэтому инвесторы не могут предъявить им свои претензии в случае возникновения проблем.

В то же время ФФС не просто контролирует застройщика. Если тот не выполняет своих обязательств, законодательство предусматривает, что фонд должен его заменить.

При этом новый застройщик не может чувствовать себя свободным от обязательств своего предшественника перед существующими инвесторами. ФФС законодательно закрепляет все их права, заключает ипотеку на весь объект. Люди чувствуют себя защищенными.

– Но такая защита стоит им дополнительных денег. Охотно ли инвесторы на это соглашаются?

– Фонды финансирования строительства, в первую очередь, призваны минимизировать риски. Любой дополнительный контроль, аудит стоят денег. Но это обходится намного дешевле, чем негативные последствия этих самых рисков.

У нас есть немало людей, готовых начинать с котлована для того, чтобы минимизировать свои затраты. А вот минимизировать свои риски они не готовы. Хотя замечено, что там, где плохо контролируются застройщики, часто возникают недострои.

Во многих странах давно действует правило: застройщик должен полностью построить дом, и только потом продавать квадратные метры.

Теперь представьте ситуацию: у вас темпы продажи опережают темпы строительства. Например, вы построили на 30 грн, а продали на 100 грн. В результате получили налог на добавленную стоимость на 100 грн и налог на прибыль – на разницу в 70 грн. Хотя по факту продали то, чего на самом деле еще нет. Таким образом, себестоимость квадратного метра возрастает.

Суть ФФС в том, что пока инвестиционные деньги находятся у него, они не облагаются налогом. Эти деньги должны быть целевым образом направлены на строительство, и до этого момента никакого отношения к прибыли, к НДС и к налогам в целом не имеют. Потому что эти деньги все еще находятся «в пути», это не освоенный строительный фонд.

Именно поэтому деятельность ФФС экономит стоимость квадратного метра, а не раздувает его.

– Сработала ли у нас польская модель?

– Она у нас действует с 2006 года. Хотя и не сильно распространена. На то есть несколько причин. Главная среди них – застройщик неуютно чувствует себя «под микроскопом». Он хочет свободно распоряжаться полученными деньгами. Они ему нужны не только для планового объекта, но и для того, чтобы достроить 10 других, купить новые строительные площадки, вернуть накопленные долги. А ФФС не позволяет все это делать, не позволяет двойных и тройных продаж.

Поэтому в Украине ФФС позволили себе только достаточно уверенные в своих возможностях и очень социально ответственные застройщики с хорошей репутацией.

– Много ли строительных компаний в Украине работают с ФФС? Какая часть строительного рынка вами уже охвачена?

– Если брать весь строительный рынок, то это, наверное, не более 15%. В этот пул вошли сильные игроки. Они почувствовали, что жить по­старому уже нельзя, нужно реформироваться. Для них ФФС – это новый тренд, это внедрение в Украине лучшей мировой практики.

Европейцам или американцам не нужно объяснять, что такое ФФС. Для них это абсолютно обычная норма инвестирования в квадратные метры. Все, что находится за ее пределами, для них просто неприемлемо и непонятно. Или находится вне закона.

Этот инструмент работает не только в Польше. Такой же есть и в Германии. Он работает и в США, правда, не во всех штатах, но в большинстве.

Канада вообще решила пойти намного дальше всех остальных, чтобы избежать «мыльного пузыря» в сфере недвижимости, который случился в США в 2008 году. Здесь строительная компания сначала берет все разрешения на строительство и на землю. Но ей запрещено начинать строительство до тех пор, пока она не привлечет от инвесторов не менее 70% всей стоимости объекта.

Эти деньги с самого начала попадают в ФФС. Он и аккумулирует средства до тех пор, пока не соберется необходимые 70%. После этого государство разрешает фонду открывать финансирование строительства.

Благодаря такому подходу, в Канаде не наблюдается перенасыщение рынка квадратными метрами. И недостроев у них тоже нет. Честно говоря, меня это очень удивило.

– В отличие от Канады, в Украине наблюдается высокий уровень инфляции. Скажем, до 2013 года договора уже заключались без привязки к валюте, но с тех пор и доллар вырос, и цена на стройматериалы. В результате мы получили многочисленные недострои. Бизнес многих застройщиков прогорел.

– Он прогорел по другой причине – из­-за жадности самих застройщиков. Они набрались дополнительных кредитных обязательств для покупки земли. Исходили при этом из того, что земля – ограниченный ресурс, его больше не становится. Поэтому нужно нахватать много площадок под строительство. И деньги, которые застройщики должны были потратить на конкретную стройку, быстро ушли на другие цели.

Я думаю, что это яркий пример финансовой неграмотности. Каждый должен заниматься своим делом. Строители должны строить. А вопросами финансирования – другие институты, в том числе, ФФС.

Но проблема многих украинских застройщиков в том, что как только они привлекают первую гривну, то сразу начинают считать: если 30 копеек – это себестоимость квадратного метра, то остальные 70 копеек они могут сразу класть в свой карман. Что они, собственно говоря, и делают.

– По рынку пошел слух, что строительные компании хотят вернуться к предыдущей схеме, по которой они сами строят и продают квадратные метры. Насколько это соответствует действительности?

– Я бы изначально спросил у застройщиков, хотят ли они этого? Большинство строительных компаний будут против. Если это крупная компания, то она имеет хоть какой­то финансовый инструмент – свой либо же банковский, либо дружественной финансовой компании, с которой сложились долгосрочные отношения. И менять она его вряд ли будет. По одной простой причине: это все равно, что бросить старого друга, который тебе еще очень сильно помогает, подставляет плечо в самые ответственные моменты.

Те, кто говорит, что они напрямую собираются продавать, – это лукавство. Так могут говорить только теоретики. Строитель­-практик подобного никогда не скажет.

Да, ФФС тяжел для многих застройщиков. Но те из них, кто на него пошел, вряд ли теперь от него откажутся. В противном случае они столкнутся с дополнительным налогообложением, что приведет к удорожанию квадратного метра. А делать это в условиях повышенной конкуренции на рынке – это самое последнее, на что они могут пойти.

Поэтому это миф. Подобное могут обещать только те, кто вряд ли строит жилую недвижимость.

Сергей Герасименко

1080

Ошибка в тексте? Выделите её и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить о ней редакции.

Сообщить об ошибке

Пожалуйста, используйте эту форму для коррекции ошибок.
Если вы хотите связаться с нами по другому вопросу — напишите нам.